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上海搖號購房兩周年:房價漲幅全國倒數

2019年05月24日 09:00  來源:每日經濟新聞

  5月16日,國家統計局公布的《4月份70個大中城市房價指數變動情況》顯示,新建商品住宅價格方面,4月份環比上漲的城市有67個;二手住宅價格方面,4月份環比上漲的城市有55個,同比上漲的城市達到68個。在“小陽春”行情下,“漲城”呈現增多趨勢。
  不過,作為一線城市的上海卻是個“另類”。4月份上海二手住宅價格同比下跌1%,是70個城市中唯一一個出現同比下跌的城市。而新建商品住宅環比上漲0.3%,在70個城市中列倒數第12位;同比上漲1.5%,列倒數第3位。
  《每日經濟新聞》記者觀察發現,在2017年一系列調控政策“組合拳”下,上海樓市自當年下半年開始劃出一條“量縮價穩”的平滑曲線。而在“穩地價、穩房價、穩預期”的調控基調下,上海的一些做法又是否值得其他城市借鑒呢?
  新房價格兩年漲幅不到12%
  從近兩年上海市統計局公布的數據來看,上海房地產市場呈現出明顯的“量縮價穩”的走勢。
  數據顯示,新建住宅交易方面,2018年上海新建住宅(含商品住宅、安置房、保障房)銷售面積1333.29萬平方米,同比下降0.6%;而在2016年,上海僅新建商品住宅銷售面積就達到2020萬平方米,同比增長0.5%。
  存量住宅方面,2018年上海存量住宅網簽面積1230萬平方米,同比增長4.3%;而在2016年存量住宅網簽面積達3161萬平方米,同比增長4.2%。
  價格方面,統計數據顯示,2018年上海新建住宅銷售均價為28981元/平方米,而2016年新建住宅銷售均價為25910元/平方米。這意味著兩年時間里,上海新建住宅銷售均價的漲幅還不到12%。值得注意的是,上述新建住宅均包括各類保障性住房。而即使在剔除各類保障性住房后,上海商品住宅的銷售均價變動幅度也不大。
  上海市統計局數據顯示,2018年,上海內環線內商品住宅銷售均價為108155元/平方米,內外環線間為74694元/平方米,外環線以外為37298元/平方米,同比分別上漲4.6%、3.3%、3.6%。
  顯然,在一系列嚴厲調控下,上海的投資、投機需求被極大抑制,雖然成交量大幅下滑,但價格卻保持相對穩定。
  而作為生產“面包”的“面粉”,土地價格的穩定對樓市穩定至關重要。
  據《每日經濟新聞》記者不完全統計,2018年上海成交宅地及商業、商務用地等共計103宗,共攬得土地出讓金1643億元,總規劃建筑面積927萬平方米,綜合溢價率0.9%。而在宅地方面,全年共成交60宗,獲得土地出讓金908億元,總規劃建筑面積537萬平方米。
  值得注意的是,零溢價成交幾乎成為上海涉宅地塊的“標配”。全年成交的60宗涉宅地塊,綜合溢價率僅為0.02%,其中又有58宗為零溢價成交。而宅地的零溢價,則與“招掛復合出讓”的土拍制度密不可分。
  2016年,上海先后出現18個區域或板塊“地王”。為遏制“地王”頻出,2017年4月,上海調整土地出讓政策,實行“招掛復合出讓”。根據規則,當有效申請人不超過3人時,實行掛牌出讓;超過3人時,實行招標出讓,對投標人進行評分確定競得人。
  2017年6月,上海對“招掛復合出讓”政策進行“打補丁”式微調,在上述規則基礎上,首次引入“受讓管理”指標。根據規則,在確定入圍競標人排名順序時,評標小組先按照總得分由高到低的原則確認投標人的排名順序。
  “通過招掛復合出讓的方式,對房企拿地進行窗口指導,對抑制土地市場過熱,以免地價推高房價具有積極意義。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者。
  從“賣方市場”到“買方市場”
  “招掛復合出讓”政策的出臺,對政府而言無疑意味著土地出讓收入的“減少”,但土地溢價率的大幅下降,又很大程度上避免了房價、地價的螺旋式上升。
  當然,上海能夠接受土地的零溢價成交,與其自身的財力有著直接關系。
  數據顯示,2018年,上海市一般公共預算收入為7108億元,位居全國各城市首位,比排在第二位的北京多22.8%,是排在第三位的深圳的2倍。
  《每日經濟新聞》記者對2018年土地出讓金排名前28位城市梳理后發現,在土地出讓金與一般公共預算收入的比值方面,北京、上海、深圳3個一線城市分別以29%、26%、11%位居最后三位。上海對樓市調控政策落實的程度、執行的力度,或許值得其他城市借鑒。
  在限購方面,目前上海執行的是2016年3月份制定的“滬九條”,即居民家庭在購買住房前需連續繳滿5年社?;蚋鏊?;有2套及以上住房的滬籍家庭,以及有1套及以上住房的非滬籍家庭,暫停購房。
  此外,在企業購房資格上,上海也及時“打補丁”“堵漏洞”。去年7月上海就曾加碼限制企業購房,對企業注冊年限、繳納稅金、職工人數等進行規定,并規定企業購買商品住房再次上市交易年限從“滿3年”提高到“滿5年”。
  在限貸方面,上海同樣執行的是差別化信貸政策,首套房最低首付35%,執行基準利率;購買二套房的,普通住宅最低首付50%、非普通住宅最低首付70%,利率均上浮10%。不過在套數認定上,上海嚴格執行認房認貸。
  在限價方面,上海同樣執行著限價政策,不過相比其他城市,上海執行得更加嚴格。
  在市場亂象整治方面,針對茶水費、捆綁裝修、捆綁車位等亂象,上海于2017年7月實行公證搖號購房制度,要求開發企業必須將全部準售房源納入排序選房范圍;在搖號排序時必須使用公證機構提供的電腦搖號軟件;不得設置利于內部、關系戶的入圍條件,經紀機構不得入圍;對弄虛作假的企業,一律暫停網簽,并列入“黑名單”。針對虛假消息、首付貸、違規提取公積金等亂象,2018年9月上海出臺政策,對上述亂象進行嚴厲整治。
  與此同時,上?;乖誑狗坎罷魘帳緣?,對屬于居民家庭第二套及以上住房,且家庭全部住房面積人均超過60平方米的部分征收房產稅;按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納;交易價格低于上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的,稅率暫減為0.4%,其余稅率為0.6%。
  無論是限購、限貸,還是搖號購房等,說上海的調控政策是全國最嚴格的并不為過。
  一系列調控政策的加碼,一二手房價格倒掛現象逐漸消失,投資投機需求被極大打壓,“強買強賣”“內幕交易”等市場亂象幾乎絕跡,而隨之而來的是市場交易量明顯下滑。
  但對購房者而言,正是這一系列的“組合拳”,才有了自己“地位”的顯著提高:市場不再“一房難求”,買房時不會再“被迫”交茶水費、捆綁裝修,絕大部分項目也由之前的“搶著買”變為“挑著買”。
  《每日經濟新聞》記者,在商品住宅體系之外,上?;乖詒U閑宰》糠矯婕蟹⒘?,尤其是租賃住房領域。自2017年7月首次推出租賃住房用地以來,至目前上海共推出租賃住房用地68宗,總規劃建筑面積421萬平方米,至少提供6.5萬套租賃住房。按照規劃,上海在“十三五”期間將新增住房170萬套,其中商品住房40萬套、租賃住房70萬套。
  “政策這么嚴厲,但調控能不能看到效果,關鍵在于地方如何將這些政策落實到位。”嚴躍進告訴記者。
  對投資投機客的不歡迎、對剛需的“尊重”,反映的是上海這兩年的樓市從“賣方市場”向“買方市場”的轉變,也是上海樓市調控成效的生動寫照。